장기전세주택, 자격부터 20년 리스크까지
장기전세주택은 무주택자가 시세보다 낮은 보증금으로 월세 없이 최장 20년까지 사는 공공임대로, 서울에서는 SH가 시프트라는 이름으로 공급한다. 신청하려면 무주택 요건과 전용면적별 소득 기준, 부동산·자동차 자산 기준을 모두 충족해야 하며 신혼부부는 미리내집을 함께 볼 수 있다. 비용과 안정성은 민간 전세보다 앞서지만 소득 초과 시 재계약 거절과 20년 만기 퇴거 리스크까지 함께 따져야 한다.
시세보다 싼 보증금으로 20년, 어떻게 가능한가
장기전세주택은 무주택자가 주변 시세보다 낮은 보증금으로 최장 20년까지 살 수 있게 만든 공공임대다. 서울에서는 서울주택도시공사(SH)가 '시프트'라는 이름으로 대표적으로 공급한다. 월 임대료가 없다는 점이 핵심이다. 매달 나가는 월세 없이 전세보증금만 내고 산다.
보증금은 인근 2~3개 단지의 전세 평균을 낸 뒤 그 금액의 80%를 상한으로 잡는다. 서울시 기준으로 실제 운영 보증금은 시세의 평균 54% 수준까지 내려가 있다. 재계약 때 보증금 인상률도 최대 5%로 묶여 있다. 전세금이 한 번에 크게 뛰는 민간 시장과 가장 다른 지점이다.
신청 자격, 어디서 걸리나
Artful Homes
자격은 세 가지에서 갈린다. 첫째는 무주택이다. 모집공고일 기준으로 세대구성원 전원이 집이 없어야 한다. 둘째는 소득이다. 전용면적에 따라 기준이 다른데, 60㎡ 이하는 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 100% 이하, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 120% 이하, 85㎡ 초과는 150% 이하다. 넓은 집일수록 소득 문턱이 높아진다.
셋째는 자산이다. 2026년 기준으로 세대가 보유한 부동산은 2억1550만 원 이하, 자동차 가액은 4542만 원 이하여야 한다. 여기에 청약통장 가입 조건도 확인 대상이다. 소득이 애매하게 걸리는 경우가 가장 흔하니, 지원 전 전년도 소득 자료로 미리 계산해 보는 편이 낫다.
신청 절차와 신혼부부용 미리내집
신청은 SH 인터넷청약시스템에서 공고를 확인하는 것으로 시작한다. 이후 소득·자산·무주택 여부와 청약통장 가입 기간을 점검하고, 주민등록등본과 가족관계증명서, 청약통장 가입증명서 등을 준비해 온라인으로 접수한다. 당첨되면 7~14일 안에 서류를 제출하고, 자격 검증에 2~3개월이 걸린 뒤 계약과 입주로 이어진다. 보증금은 분할납부를 활용할 수 있다.
신혼부부라면 '미리내집'으로 불리는 신혼부부 장기전세주택을 함께 볼 만하다. 혼인신고 7년 이내이거나 예비 신혼부부가 대상이고, 기본 거주 기간은 10년이다. 자녀를 한 명 낳으면 20년으로 늘고, 둘 이상이면 20년 뒤 우선 매수권까지 준다. 다만 출생 사실은 SH에 곧바로 신고해야 하며, 신고가 늦으면 소급 적용되지 않는다.
민간 전세와 비교해 따져볼 점
같은 무주택자라도 장기전세가 항상 정답은 아니다. 두 방식을 나란히 놓고 보자.
| 구분 | 장기전세주택 | 민간 전세 |
|---|---|---|
| 보증금 | 시세 80% 이하(평균 약 54%) | 시세대로 |
| 재계약 인상률 | 최대 5% 제한 | 시장 상황 따라 |
| 최장 거주 | 20년 | 갱신 등 제한적 |
| 자격 심사 | 무주택·소득·자산 | 없음 |
표에서 보듯 비용과 안정성은 장기전세가 앞선다. 대신 두 가지를 감안해야 한다. 하나는 소득이 기준을 넘으면 재계약이 거절될 수 있다는 점이다. 이 경우 LH 든든전세나 민간 전세대출 같은 대안을 미리 알아둬야 한다. 다른 하나는 20년이라는 상한 자체다. 서울시에 따르면 2027년부터 5년간 9500여 가구가 거주 기간 만기로 퇴거를 앞두고 있다. 사는 동안 바깥 시세가 크게 오르면, 만기 후 옮겨갈 집을 구하기 어려워지는 구조적 위험이 있다.
정리하면 장기전세는 '지금 당장의 주거비를 크게 줄이고 20년을 벌 수 있는' 선택지다. 자격 요건을 충족하고 그사이 자산을 모을 계획이 있다면 유리하다. 반대로 20년 뒤 자가 마련 계획이 뚜렷하지 않다면, 만기 시점의 리스크까지 함께 계산해 두는 것이 안전하다.