전월세 안심신탁, 지금 신청할 수 있나

아직 '신청'은 이르다

국토교통부가 8월 20일 전월세 안심신탁 도입 계획을 발표했다. 세입자가 낸 전세보증금을 집주인이 아니라 주택도시보증공사(HUG)가 맡아 관리하는 방식이다. 보증금을 떼일 걱정을 줄이겠다는 것이 도입 취지다.

다만 오늘 당장 신청할 수 있는 것은 아니다. 정부가 제시한 일정은 9월 말 사업 공고, 10월 신청 접수 시작, 11월 3자 계약 체결, 연말부터 입주 순이다. 지금 나온 건 제도의 큰 틀이고, 실제 신청은 9월 말 공고 이후 열린다.

보증금은 HUG가 맡고, 집주인은 매달 받는다

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구조는 임대인·임차인·HUG 세 주체의 계약으로 짜인다. 임차인이 전세보증금을 HUG에 예치하면, HUG가 이 돈을 운용·반환하는 업무를 맡는다. 집주인은 보증금 자체를 손에 쥐는 대신, HUG가 운용해 낸 수익을 매달 받는다.

결과적으로 세입자는 전세로 살고, 집주인은 월세처럼 매달 수익을 받는 형태가 된다. 헤럴드경제 보도에 따르면 임대인이 받는 수익은 연 4%대(약 4.35%) 수준으로, 서울 연립·다세대 전월세 전환율 4.7%보다는 낮게 설계됐다. 집주인 입장에서는 목돈 대신 안정적인 월 수익을, 세입자 입장에서는 보증금을 공공기관이 관리한다는 안전장치를 얻는 구조다.

세입자와 집주인에게 무엇이 달라지나

세입자의 가장 큰 변화는 보증금 반환 위험이다. 보증금을 집주인이 아니라 HUG가 예치·반환하므로, 집주인 사정으로 돈을 돌려받지 못할 위험이 줄어든다. 별도의 전세금반환보증이나 전세대출보증에 들지 않아도 돼 보증료 부담도 덜 수 있다. 한 사례로는 월세 74만 원짜리를 이 방식의 전세로 바꾸면 부담이 53만 원 수준으로, 연간 보증료 34만 원가량을 아낄 수 있다는 계산이 제시됐다. 이는 특정 조건을 가정한 예시이므로 실제 금액은 계약마다 다르다.

집주인은 선택제라는 점이 핵심이다. 보증보험 가입 의무가 있는 등록임대사업자뿐 아니라 비등록 민간 임대인도 원하면 참여할 수 있다. 목돈 활용을 포기하는 대신 월 수익과 공실·미반환 부담 완화를 택하는 셈이다.

정해진 것과 아직 안 정해진 것

이 제도를 지금 판단할 때 가장 중요한 건, 무엇이 확정됐고 무엇이 아직 미정인지 구분하는 일이다.

확정된 쪽은 큰 틀이다. HUG가 예치·운용·반환을 맡는다는 것, 시세 20억 원 이하 주택을 우선 대상으로 하고 소득·자산·지역·주택 유형 제한을 두지 않는다는 것, 선택제로 운영한다는 것, 그리고 위의 추진 일정이다. LH 매입임대 500호를 연말부터 시범 공급한다는 계획도 나왔다.

반대로 아직 정해지지 않은 것도 많다. 구체적인 사업 절차와 약정서 양식, 실제 적용될 월 수익률은 9월 말 사업 공고 때 공개된다. 자금을 굴릴 운용사도 10월에야 선정될 예정이고, 세제 지원은 관계부처 협의를 거쳤다고만 알려졌을 뿐 구체안은 공개되지 않았다. 즉 '얼마를 어떤 조건으로'는 아직 빈칸이다.

시행되면 준비할 것

지금 할 수 있는 건 신청이 아니라 확인이다. 일정에 맞춰 다음을 점검해두면 공고가 나왔을 때 빠르게 판단할 수 있다.

단계	시기
사업 공고(세부 조건 공개)	9월 말
신청·접수 시작	10월
3자 약정·계약금 예치	11월
입주 지원	연말부터

• 대상 여부: 살고 있거나 계약하려는 집이 시세 20억 원 이하인지
• 집주인이라면: 참여 의사와 목돈 대신 월 수익을 받는 구조가 자금 계획에 맞는지
• 세입자라면: 기존 전세금반환보증과 비교해 보증료를 얼마나 아끼는지
• 9월 말 공고에서 확인할 것: 실제 월 수익률, 약정서 조건, 중도 해지 규정

제도의 방향은 세입자 보호 쪽으로 분명하다. 다만 실제 이득의 크기는 9월 말 공개될 수익률과 세부 조건에 달려 있어, 지금은 일정만 챙겨두고 그 숫자를 확인한 뒤 결정하는 편이 낫다.

출처

1. 전월세 안심신탁 도입…보증금 HUG에 예치해 임차인 보호 강화
2. 월세를 전세로 바꿔주는 '전월세 안심신탁' 내달 시행된다
3. '치솟는 전월세 부담 낮춘다' '안심신탁' 본격화