집 비운 1주택자, 어떤 사유가 거주로 인정되나
정부가 종부세 1주택 기본공제를 거주 14억원·비거주 9억원으로 갈라 실거주를 우대하기로 하면서, 취학·전근·부모봉양 등 부득이한 사유로 집을 비운 기간을 최장 3년까지 거주로 인정하는 예외를 마련 중이다. 예외로 인정되려면 본인 소유 주택에 1년 이상 살다 다른 시·군으로 옮긴 경우여야 하고, 유치원·초등 입학이나 같은 지역 내 전학 등은 빠질 수 있다. 다만 구체적 신청·입증 절차는 아직 확정되지 않아 시행령을 기다려야 하며, 지금은 거주와 이전 사유를 입증할 자료를 미리 챙겨 두는 것이 현실적이다.
왜 '거주'가 갈림길이 됐나
정부의 부동산 세제 개편안은 같은 집이라도 직접 사는지 여부로 세금을 크게 가른다. 1주택자 종합부동산세 기본공제가 현행 12억원에서 실제 거주하면 14억원으로 오르고, 거주하지 않으면 9억원으로 낮아진다. 공제가 낮아진 만큼 세금이 붙는 구간이 넓어져, 집을 비워 두면 세 부담이 무거워지는 구조다.
정부가 제시한 예시가 격차를 보여준다. 공시가격 15억원 주택을 가진 50세 보유자의 경우, 2년을 거주하면 종부세가 69만원에서 27만원으로 줄지만 거주 없이 2년을 보유만 하면 190만원으로 약 2.75배 뛴다. 기존의 보유공제도 거주공제로 바뀐다. '오래 가진 사람'이 아니라 '실제 사는 사람'을 깎아 주겠다는 방향이다.
문제는 부득이하게 집을 비운 실수요자다. 자녀 학교 때문에, 전근 때문에, 부모를 모시느라 내 집을 떠난 사람도 그대로 두면 비거주로 분류된다. 예외 요건이 필요한 이유가 여기에 있다.
어떤 사유가 '부득이한 비거주'로 인정되나
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개정안이 정한 예외 사유는 여섯 갈래다. 취학은 고등학교·대학교 진학에 한정되고, 여기에 직장 변경·전근, 1년 이상 필요한 장기 치료·요양, 학교폭력 피해에 따른 전학, 유학·근무로 인한 해외 체류, 부모 봉양이 포함된다.
인정 방식에는 조건이 붙는다. 본인 소유 주택에서 1년 이상 살다가 위 사유로 다른 시·군으로 옮긴 경우여야 하고, 비운 기간은 최장 3년까지만 거주로 쳐 준다. 재건축·재개발로 집을 비운 경우에는 공사 기간의 50%만 거주로 반영된다. 같은 사유라도 인정 기간이 정해져 있어, 3년을 넘겨 집을 비우면 그 초과분은 비거주로 남는다는 점도 유의해야 한다.
반대로 빠질 수 있는 경우도 분명하다. 유치원이나 초등학교 입학, 같은 행정구역 안에서의 전학, 3년을 넘는 장기 전근 등은 현재 안에서는 보호받기 어렵다. 세입자에게 집을 내준 경우의 사용 가치도 인정되지 않는다. 자신의 사정이 목록의 문구에 정확히 들어맞는지부터 따져 봐야 하는 이유다.
신청은 어떻게 하나, 지금 확정된 것과 아닌 것
핵심부터 말하면, 구체적인 신청 방법과 필요 서류는 아직 확정되지 않았다. 정부는 부득이한 사유의 세부 기준과 입증 절차를 시행령으로 따로 마련하겠다고 밝힌 상태다. 개편안 자체도 검토·의견 수렴 단계다. 입법 의견이 3천 건 넘게 접수됐고, 여당은 8월 말께 개편안을 정리할 가능성을 언급했다.
적용 시점도 지금이 아니다. 종부세의 거주공제는 2027년부터, 양도세 관련 개편은 2028년부터 순차 적용되는 일정이다. 다시 말해 당장 어딘가에 서류를 내는 절차가 열려 있는 것은 아니다.
그렇다면 실수요자가 지금 할 수 있는 일은 준비다. 앞으로 입증을 요구받을 가능성이 큰 자료를 미리 챙겨 두는 편이 현실적이다. 언제부터 그 집에 실제로 살았는지를 보여주는 자료, 이전 사유를 뒷받침하는 전근 발령서나 재직·재학 증명, 진단서, 부모 봉양이라면 가족관계와 동거·부양 사실을 확인할 수 있는 서류가 여기에 해당한다. 최종 요건은 시행령에서 확정되므로, 개편안 확정 시점의 발표를 함께 지켜보는 것이 안전하다.