공공택지 지정, 보상 절차와 챙길 서류

수도권 7만6700가구, 내 동네가 후보지라면

정부가 서울 인근에 7만6700가구 규모의 신규택지 후보지를 발표했다. 김포아라 3만7000가구, 구리건원 1만4600가구, 하남미사 K-컬처 1만2000가구, 하남감일2 6500가구, 의정부 다락원 2600가구, 고양대곡 4000가구 추가 등이다. 2030년 착공을 목표로 하며, 착공 뒤 약 3년 걸리는 공사 기간을 감안하면 2033년 첫 입주가 전망된다.

후보지에 땅이나 집이 있다면 공급 가구 수보다 '내 보상이 어떻게 되느냐'가 먼저 궁금할 것이다. 절차와 지원 제도를 순서대로 짚어본다.

지구 지정은 사업인정이다, 절차가 빠르게 이어진다

D’riva Motiva

핵심은 공공주택 특별법상 지구 지정이 되면 토지보상법상 '사업인정'으로 간주된다는 점이다. 즉 지정 발표 자체가 수용의 법적 근거가 되므로, 이후 절차가 비교적 빠르게 진행된다.

흐름은 대체로 이렇다. 사업시행자(주로 LH)가 토지·물건조서를 작성하고, 감정평가로 산정한 보상 내용을 담은 보상계획을 공고·열람한다. 이 열람 단계에서 소유자는 의견을 내고 이의를 제기할 수 있다. 이어 보상협의회를 거쳐 감정평가와 협의 보상이 진행되고, 협의가 안 되면 토지수용위원회의 수용재결로 넘어간다.

여기서 놓치기 쉬운 권리가 하나 있다. 감정평가 단계에서 소유자가 추천하는 감정평가사를 선정에 참여시킬 수 있다는 점이다. 보상액의 출발점이 감정평가인 만큼, 이 단계를 흘려보내면 협상 여지가 줄어든다.

보상액이 불만이면, 협의·재결·이의신청 순서

제시된 보상액이 시세와 동떨어진다는 불만은 흔하다. 실제로 과거 서울 양원지구에서는 LH가 제시한 수용재결 보상액과 주변 시세 차이가 크다며 주민이 반발한 사례가 있었다.

불복 절차는 단계가 정해져 있다. 협의가 성립하지 않으면 수용재결로 가고, 재결 결과에 불복하면 중앙토지수용위원회에 이의신청(토지보상법 제83조)을 할 수 있다. 그래도 받아들여지지 않으면 행정소송(제85조)으로 다툴 수 있다. 수용재결, 이의재결, 행정소송 단계에서 감정평가가 다시 이뤄져 보상금이 늘어나는 경우가 적지 않다는 점은 참고할 만하다. 다만 단계가 올라갈수록 시간과 비용이 드는 건 감수해야 한다.

집을 잃는 사람에게는 이주 지원이 따로 있다

토지 대금 외에 주거를 잃는 사람을 위한 지원이 별도로 있다. 토지보상법 제78조는 사업시행자가 이주대책을 세우거나 이주정착금을 지급하도록 정한다.

• 이주자택지: 기준일 이전부터 집을 소유하고 살던 이주대책 대상자에게 단독주택이나 점포겸용 주택을 지을 수 있는 택지를 공급한다.
• 이주정착금: 이주자택지를 받지 못하는 경우 지급하며, 주거용 건축물 평가액의 30%를 기준으로 하되 법으로 정한 상·하한이 적용된다. 이 금액은 그동안 몇 차례 상향돼 왔으므로, 현재 적용 금액은 LH 보상 안내나 국가법령정보센터에서 현행 조문을 확인해야 한다.
• 주거이전비: 세입자는 사업인정 고시일 당시 해당 지구에 3개월 이상 거주했다면 가구원 수에 따라 4개월분을 받는다. 다만 이주대책 대상자인 세입자는 제외된다.

대법원 판례(2018두55326)는 주거용 건축물 소유자도 이주정착금과 주거이전비, 이사비를 청구할 수 있다고 봤다. 소유자라고 해서 이주 지원과 무관한 건 아니라는 뜻이다.

미리 챙겨둘 서류와 창구

보상은 '기준일'과 '거주·소유 사실'을 입증하는 싸움인 경우가 많다. 발표 직후부터 아래를 준비해 두면 유리하다.

• 소유 입증: 등기부등본, 토지·건축물대장을 떼어 현황을 확인한다.
• 거주 입증: 주민등록 이력, 전입 기록, 공과금 납부 내역으로 기준일 이전 거주 사실을 남겨둔다.
• 영업 입증: 지구 안에서 장사를 했다면 사업자등록증, 부가세 신고 자료로 영업보상 근거를 준비한다.
• 일정 확인: 사업시행자(LH)의 보상계획 공고·열람 일정을 챙기고, 열람 기간 안에 의견을 제출한다.
• 감정 참여: 소유자 추천 감정평가사 선정 절차가 있는지 사업시행자에 문의한다.

후보지 단계에서는 아직 확정 전이라 조급할 필요는 없지만, 지구 지정이 공식화되면 절차가 빠르게 돌아간다. 서류는 미리 갖춰두는 쪽이 늘 유리하다.

출처

1. 서울 코앞에 7만6700가구 공급…2033년 첫 입주?
2. 공공주택지구 토지보상 절차와 이의신청 (법무법인 율촌)
3. 공익사업법 시행규칙 제54조 (주거이전비의 보상)
4. 대법원 2018두55326 (소유자의 이주정착금·주거이전비 청구)