부동산 세제개편, 아직 확정 아니다

결론부터: 아직 '확정'이 아니다

정부가 예고한 부동산 세제 개편안은 지금 발표된 방향일 뿐, 법으로 굳어진 상태가 아니다. 입법예고와 국회 논의가 남아 있고, 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 8월 7일 라디오에서 "합리적 범위 안에서는 얼마든지 수정할 수 있다"며 확정이 아니라는 점을 분명히 했다. 뉴스가 나올 때마다 집을 팔지 고민하는 유주택자라면, 지금은 방향과 시행 시점을 확인할 때이지 결정을 서두를 때가 아니다.

무엇이 바뀌나: 기준이 '주택 수'에서 '실거주·가액'으로

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핵심은 세금을 매기는 기준의 전환이다. 지금까지 종합부동산세와 양도소득세는 집을 몇 채 가졌는지를 중심으로 계산했다. 개편안은 이 기준을 실제 거주 여부와 주택 가액으로 옮긴다.

양도세 장기보유특별공제도 '얼마나 오래 보유했나'에서 '얼마나 오래 살았나'로 무게가 이동하고, 공제 한도가 새로 생긴다. 실거주 1주택자의 부담은 낮추고, 살지 않는 집과 초고가 주택에는 과세를 강화하겠다는 취지다.

시행은 당장이 아니라 단계적이다

바뀐다고 해서 올해 바로 적용되는 건 아니다. 종부세는 2027년 중간 단계를 거쳐 2028년부터 주택 가액 기준 단일 세율표로 넘어간다. 양도세 장기거주소득공제는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되며 2029년까지 단계적으로 손본다.

시행까지 시간이 있다는 점은 중요하다. 지금 확정된 규칙이 아니라, 앞으로 몇 년에 걸쳐 조정될 수 있는 예고안을 보고 있는 셈이기 때문이다.

다주택자는 벌써 움직인다

시장은 예고만으로도 반응한다. 장기공제가 거주 중심으로 바뀌고 공제 한도가 생기면 지금 팔 때보다 세 부담이 늘 수 있다고 보는 사람들이 미리 정산에 나선 것이다. 조세일보 보도에 따르면 세제개편·양도세 특례와 맞물려 서로 집을 맞바꾸는 아파트 교환거래가 늘고 있다.

이런 움직임은 '개편이 확정된다면'을 전제로 한 선제 대응이다. 확정 전 단계에서 나온 반응이라는 점을 감안하고 봐야 한다.

반발은 야당이 아니라 여당 안에서 나온다

이 개편안의 불확실성은 여당 내부에서 커지고 있다. 민주당 당대표 후보인 송영길 후보는 "부동산 세금은 손대지 말라는 게 일반적인 주장"이라며 제동을 걸었고, 강득구 의원은 비거주 1주택 규제로 임대 물량이 줄어 전월세가 오를 수 있다고 지적했다. 민주당은 8월 12일 주택시장 안정화 태스크포스 첫 회의를 열었고, 정부는 8월 13일 공급·금융 대책을 내놨다.

여당 안에서도 의견이 갈린다는 것은, 정부안이 발표 그대로 국회를 통과한다고 장담하기 어렵다는 뜻이다.

유주택자가 지금 확인할 것

불안하다고 성급히 처분하기 전에 세 가지를 짚어두면 판단이 쉬워진다.

먼저 내 집이 '실거주'인지 '비거주'인지다. 개편 방향이 실거주자에게 유리하게 짜여 있어, 실제 살고 있는 1주택이라면 방향상 부담이 커지는 쪽은 아니다. 다음은 시행 시점이다. 종부세 단일세율표는 2028년, 양도세 거주공제는 2027년 양도분부터라 당장 올해를 기준으로 판단할 필요는 없다. 마지막은 확정 여부다. 부총리가 수정 가능성을 열어둔 만큼, 지금 나온 숫자를 최종 규칙으로 확정해 계산하는 것은 이르다.

정리하면, 실거주 1주택자는 방향을 지켜보며 실거주 요건을 챙기는 편이 현실적이고, 다주택자라면 시행 시점과 국회 통과 여부를 함께 보고 움직이는 편이 안전하다.

출처

1. 구윤철 "부동산 세제개편, 합리적 범위 내 수정 가능"…공급·금융대책 예고
2. "부동산 세금 손대지 마라" 당권주자 가세…與, 정부 세제개편 '제동'