토허구역 아파트 매수, 허가 절차와 실거주 의무
강남3구와 용산의 토지거래허가구역은 올해 말 지정 만료를 앞두고 연장과 범위 조정이 논의 중이며, 구역 안에서 기준 면적을 넘는 주거용 토지를 사려면 관할 구청장의 허가를 먼저 받아야 한다. 허가를 받으면 2년 실거주 의무가 따르고, 허가 없이 맺은 매매계약은 효력이 없다. 계약 전에 지정 여부와 기준 면적, 처리 기간, 불허가 시 대처 방법을 미리 확인해 두어야 한다.
허가부터 받아야 집을 산다
토지거래허가구역 안에서 아파트를 사려면 계약서에 도장을 찍기 전에 관할 구청장의 허가를 먼저 받아야 한다. 순서가 바뀌면 안 된다. 허가 없이 맺은 매매계약은 처음부터 효력이 없는 것으로 취급되기 때문이다.
지금 서울에서 이 규제가 걸려 있는 곳은 강남·서초·송파 등 강남 3구와 용산구다. 2025년 9월 재지정으로 기간이 한 차례 연장돼 올해 말까지로 잡혀 있다. 집을 알아보는 단계라면 해당 단지가 구역에 포함되는지부터 확인하는 게 첫걸음이다.
어떤 거래가 허가 대상인가
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구역 안이라고 모든 거래에 허가가 필요한 것은 아니다. 일정 면적을 넘는 토지 거래가 대상이다. 서울시가 적용 중인 강화된 기준으로는 주거지역에서 6㎡, 상업지역에서 15㎡를 초과하는 토지를 거래할 때 허가를 받아야 한다. 아파트는 대지지분이 이 면적을 넘는 경우가 대부분이라 사실상 거래 대부분이 허가 대상이 된다.
여기서 기준이 되는 것은 전용면적이 아니라 등기부상 대지지분이라는 점을 헷갈리기 쉽다. 또 구역 지정은 고정된 목록이 아니라 수시로 바뀌므로, 계약하는 날짜를 기준으로 지정 여부를 다시 확인하는 편이 안전하다.
신청 서류와 처리 절차
허가 신청은 원칙적으로 파는 사람과 사는 사람이 함께 한다. 토지거래계약 허가신청서에 매매 대금과 이용 계획, 자금 조달 계획 등을 적고, 신분을 확인할 서류를 갖춰 관할 구청에 낸다. 본인이 직접 가기 어렵다면 위임장을 통한 대리 신청도 가능하다.
신청하면 구청은 통상 15일 이내에 허가 또는 불허가 여부를 통지한다. 토요일과 공휴일을 어떻게 계산하는지는 지자체마다 설명이 조금씩 다르므로, 잔금 일정이 빠듯하다면 관할 구청에 직접 처리 기간을 확인해 두는 게 좋다. 실거주 목적이 분명하고 자금 계획에 무리가 없으면 허가 자체가 큰 장애물은 아니다.
허가받은 뒤: 2년 실거주 의무
허가를 받았다고 끝이 아니다. 허가받은 목적대로 토지를 이용할 의무가 따라붙는다. 자기 주거용으로 허가를 받았다면 2년간 직접 살아야 한다. 사업용은 4년, 그 밖의 목적은 5년이 적용된다.
이 의무 때문에 토허구역 아파트는 사실상 "사면 들어가 사는" 집이 된다. 전세를 끼고 사두는 이른바 갭투자가 막히는 구조다. 의무를 지키지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있으므로, 실입주 시점과 기존 세입자 계약 만료일을 맞출 수 있는지 계약 전에 따져봐야 한다.
연말 만료, 연장될까
현재 지정 기간은 올해 말까지다. 다만 만료일을 두고 12월 31일로 보는 보도와 12월 13일로 적은 보도가 엇갈려 있어, 정확한 날짜는 서울시 고시로 확인하는 게 정확하다.
이후 연장 여부는 아직 확정되지 않았다. 홍지선 국토교통부 장관은 제도에 대한 수요가 있다며 연장 가능성을 열어뒀다. 동시에 강남 3구와 용산의 거래가 줄고 가격이 조정되면서 범위를 다시 점검해야 한다는 목소리도 나온다. 기간을 연장할지, 구역을 넓히거나 조정할지는 연말 시장 상황에 따라 갈릴 전망이다. 매수를 서두를지 여부를 이 발표에 맞춰 판단하려는 사람이라면, 서울시 도시계획위원회의 결정과 고시를 직접 지켜보는 게 낫다.
허가가 거절되면
불허가 통지를 받으면 그 시점에 매매계약은 확정적으로 무효가 된다. 이때 이미 오간 계약금이나 약정금을 돌려받는 문제가 분쟁으로 번지기 쉽다. 그래서 정식 계약에 앞서 "허가가 나지 않으면 받은 돈을 반환한다"는 특약을 매매약정서에 분명히 적어두는 게 현실적인 대비책이다.
불허가 처분 자체에 다툴 여지가 있다고 본다면 행정심판이나 행정소송 같은 행정상 불복 절차를 검토할 수 있다. 또 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령에는 토지에 관한 매수청구 제도가 규정돼 있다. 다만 매수청구의 기한과 요건, 불복 절차의 구체적인 방법은 사안마다 다르므로 단정하기 어렵다. 불허가를 받았다면 관할 구청과 국가법령정보센터의 조문을 확인하거나 전문가의 조력을 받는 편이 안전하다.