비거주 1주택 전세대출 제한, 나도 대상일까
2027년 1월부터 수도권·규제지역 아파트를 보유하고도 한 번도 살지 않은 채 세를 준 1주택자는 전세대출 신규·연장이 막힌다. 세 조건을 모두 충족해야 대상이며, 그 집에 하루라도 주민등록을 전입한 이력이 있거나 직계존비속에게 세를 준 경우는 제외된다. 시행 전에 주민등록초본으로 전입 이력을 확인하고 대출 만기와 예외 요건을 은행에 미리 문의해두는 것이 좋다.
내가 이 규제에 걸리는지부터 확인하자
집을 한 채 가지고 있으면서 정작 본인은 다른 집에 전세로 사는 사람이라면, 8월 13일 발표된 대책에서 내 전세대출이 막히는지 궁금할 것이다. 결론부터 보면 세 가지 조건을 모두 충족할 때만 대상이다. 하나라도 어긋나면 지금처럼 전세대출을 받을 수 있다. 시행은 2027년 1월 1일부터다.
세 가지 조건을 모두 만족해야 대상이다
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금융위가 정한 기준은 이렇다.
- 첫째, 수도권·규제지역에 아파트를 보유한 1주택자다. 부부합산으로 따진다.
- 둘째, 그 집을 가족이 아닌 사람에게 세놓고 있다.
- 셋째, 본인과 배우자 모두 그 집에 한 번도 실거주한 적이 없다.
세 조건이 동시에 맞아떨어져야 신규 전세대출과 만기연장이 막힌다. 지방에 집이 있거나, 그 집에 가족을 들여 살게 했거나, 예전에 잠깐이라도 그 집에 살았다면 대상이 아니다. 금융위는 이 조건에 걸리는 규모를 수도권·규제지역 기준 약 6만 명, 9조 6000억원으로 추산했다.
'실거주 이력'은 주민등록 전입으로 가린다
가장 헷갈리는 대목이 세 번째 조건이다. 판단 기준은 그 집에 주민등록을 전입한 적이 있느냐다. 신진창 금융위 사무처장은 한 번이라도 그 집에 전입해 살았다면 지금 다른 곳에서 전세로 사는 이유가 자녀 교육이든 부모 부양이든 관계없이 대상에서 빠진다고 설명했다.
거주 기간의 하한이 명확히 제시되지 않아, 짧게라도 전입 이력이 남아 있으면 예외로 볼 여지가 있다는 지적도 나온다. 반대로 사두기만 하고 한 번도 전입하지 않은 채 세를 줬다면 대상이 된다.
대상이어도 빠져나가는 예외
세 조건을 다 채워도 예외로 인정되는 경우가 있다.
- 직계존비속에게 세를 준 경우: 부모·자녀 등에게 임대 중이면 제외된다.
- 법적 실거주 의무가 예정된 경우: 실거주가 예정되면 신규 취급과 연장이 허용된다.
- 기존 임차인을 승계한 경우: 그 계약이 끝날 때까지 만기연장이 된다.
- 보증금을 아직 돌려받지 못한 경우 등: 불가피성이 명백하다고 금융사 여신심사위원회가 인정하면 신규·연장이 가능하다.
예외 판단은 금융사가 개별 사정을 보고 정하는 구조다. 본인 상황이 예외에 해당하는지 미리 확인해두는 편이 안전하다.
시행 전 미리 챙겨둘 것
2027년 1월 1일 전에 정리해두면 좋은 것들이다.
- 주민등록 이력: 보유 주택에 전입한 적이 있는지 주민등록초본으로 과거 주소 변동을 확인한다. 전입 이력이 남아 있다면 예외를 입증할 근거가 된다.
- 임대차 관계: 세입자가 직계존비속인지, 기존 계약을 승계한 것인지 계약서로 확인한다.
- 대출 만기: 지금 전세대출의 만기가 시행일 이후라면 만기연장이 막힐 수 있으니 자금 계획을 미리 세운다.
- 여신심사 상담: 불가피한 사유가 있다면 거래 은행에 예외 인정 요건과 필요한 서류를 미리 문의한다.
같은 1주택자라도 그 집에 하루라도 전입해 살았는지, 누구에게 세를 줬는지에 따라 결과가 갈린다. 시행까지 시간이 남아 있으니 본인이 세 조건에 모두 걸리는지부터 확인하고, 필요한 서류를 지금 챙겨두는 것이 실질적인 대비다.