장기임대·전세안심신탁, 신청 자격 언제 열리나
8월 13일 대책의 20년 장기임대, 보편형 공공임대, 전세안심신탁은 기존 임대주택과 대상과 신청 방식이 서로 다르다. 세 제도 가운데 세입자가 직접 신청하는 창구가 잡힌 건 아직 없고, 전세안심신탁도 9월 집주인 모집이 먼저다. 신청 시기를 기다리는 동안 전세대출 규제와 실거주 요건 변화부터 확인해 순서를 잡는 게 낫다.
세 제도, 신청 주체부터 다르다
8월 13일 공급대책에 담긴 20년 장기임대, 보편형 공공임대, 전월세안심신탁은 이름은 나란히 붙어 있지만 신청하는 사람이 제각각이다. 무주택 세입자라면 이 셋을 같은 임대주택으로 묶어서 보면 안 된다.
20년 장기임대는 세입자가 신청하는 제도가 아니다. 20년 이상 집을 운영하는 기업형 임대사업자에게 HUG 보증으로 장기 자금을 대주는 지원책이다. 세입자는 나중에 그렇게 지어진 집에 일반 임차인으로 들어가는 구조다. 대신 임대료를 처음부터 주변 시세의 95%로 묶고, 세입자가 바뀔 때도 시세의 95%까지만 올리게 해 기존 10년 민간임대보다 거주 기간과 임대료 예측 가능성을 늘렸다.
보편형 공공임대는 기존 공공임대와 무엇이 다른가
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보편형 공공임대는 세입자가 직접 청약하는 제도라는 점에서 기존 공공임대와 결이 같지만, 대상과 기간에서 차이가 있다. 물량의 절반 이상을 무주택 청년에게 배정하고, 기본 거주기간은 6년이다. 미성년 자녀가 3명 이상이면 최대 20년까지 살 수 있다. 소득이 낮은 계층 위주였던 기존 공공임대보다 청년과 일반 무주택 가구로 문턱을 넓힌 셈이다.
공급지는 3기 신도시인 남양주 왕숙과 인천 계양, 서울 도심이 우선이다. 다만 남양주 왕숙 883호가 올해 착공 예정이라는 것이지 지금 입주자를 받는 게 아니다. 청년이 쓰는 보편형 전세임대는 지원한도가 1억2000만원에서 2억4000만원으로 올라, 이 부분은 비교적 빨리 체감할 수 있다.
전세안심신탁, 세입자 신청은 아직 안 열렸다
전월세안심신탁은 세입자가 전세로 들어가되 집주인은 보증금을 공적기구에 맡기고 월세처럼 수익을 받는 구조다. 임대인 예상 수익률은 연 4~5% 수준이고, 가입은 의무가 아닌 선택형이다. 대신 전세보증보험 의무가 면제된다.
중요한 건 순서다. 국토부는 9월에 집주인을 먼저 모집하고, 10~12월 심사와 약정을 거쳐 연말부터 입주를 시작한다고 밝혔다. 즉 지금 공개된 일정은 집주인 모집이지 세입자 신청이 아니다. 올해 물량도 LH 매입임대 가운데 수도권 500호 시범 수준이라, 세입자가 어떤 자격으로 어디에 신청하는지는 연말 공고에서 확인해야 한다.
신청 자격과 시기를 확인하려면 LH청약플러스와 마이홈포털, 그리고 HUG 공고를 주기적으로 보는 게 가장 확실하다. 언론 요약보다 실제 모집공고의 자격 요건이 기준이다.
세입자가 챙길 순서
앞서 다룬 전세대출 규제와 실거주 요건 변화까지 함께 놓으면 우선순위가 보인다.
첫째, 당장 계약을 앞뒀다면 전세대출부터 확인한다. 수도권·규제지역 전세대출 보증비율이 80%에서 70%로 줄었고, 실거주 경험이 없는 비거주 1주택 집주인의 집은 전세대출이 아예 막혔다. 이건 지금 계약에 바로 걸리는 문제다.
둘째, 새 제도는 시기별로 나눠 본다. 전세안심신탁은 연말 세입자 공고를, 보편형 임대는 청약 자격을 미리 준비하면 된다. 무주택 기간과 소득 요건은 대부분의 공공임대 청약에서 공통으로 쓰이니 서류를 미리 정리해두는 게 유리하다.
셋째, 20년 장기임대는 내가 신청할 제도가 아니라 시장에 매물이 늘어나는지 지켜볼 대상이라는 점을 기억하면 혼선을 줄일 수 있다.