전세대출 제한 내년 1월 시행, 미리 계약하면 피할까

2027년 1월 1일부터 비거주 1주택 전세대출이 막힌다

집을 사서 세를 주고 자신은 전세로 사는 방식을 준비 중이라면, 이번 대책의 시점부터 확인해야 한다. 금융위원회는 8월 13일 부동산 시장 안정을 위한 금융대책을 발표하면서, 수도권·규제지역에 아파트를 보유하고도 한 번도 실제로 살지 않은 '비거주 1주택자'의 전세대출을 2027년 1월 1일부터 제한한다고 밝혔다.

핵심은 막히는 범위다. 이 대상에게는 새로 받는 전세대출뿐 아니라 이미 받은 대출의 만기 연장까지 원칙적으로 금지된다. 신규만 조이는 게 아니라 기존 대출의 재연장 길목도 함께 닫는 구조라는 점이 이번 규제의 무게를 결정한다.

대상을 가르는 기준은 '거주 경험'이다

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누가 규제 대상인지는 생각보다 단순하게 갈린다. 본인이나 배우자 명의로 집을 보유하면서 그 집에 주민등록을 한 번도 옮긴 적이 없고 남에게 세를 주고 있다면 대상이다. 반대로 하루라도 그 집에 주소를 두고 실제로 살았던 이력이 있으면, 지금 다른 곳에서 전세로 살고 있어도 규제에서 빠진다. 자녀 교육이든 부모 봉양이든 현재 비거주 사유는 따지지 않는다.

예외도 있다. 직장 이전이나 부모 봉양처럼 비거주가 불가피하다고 금융사 여신심사위원회가 인정하면 신규 대출과 만기 연장이 가능하다. 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 집을 사서 임대차가 끝난 뒤 실거주 의무가 생기는 경우처럼, 실거주가 예정된 건도 허용된다. 다만 이 판단은 금융사가 개별적으로 하도록 맡겨져 있어, 인정 여부를 미리 장담하긴 어렵다.

'지금 서둘러 받으면 안전하다'가 성립하지 않는 이유

시행 전에 대출을 먼저 받아 두면 규제를 피할 수 있지 않을까. 여기서 계산이 어긋난다. 전세대출은 보통 2년 단위로 만기가 돌아오고 그때마다 연장을 해야 하는데, 이번 규제가 신규뿐 아니라 만기 연장까지 막기 때문이다. 올해 안에 대출을 실행해도, 2년 뒤 만기에 비거주 1주택 상태 그대로라면 연장이 거절될 수 있다. '지금 받아두기'가 한 번의 유예는 될지언정 장기 안전판은 되지 못한다는 뜻이다.

게다가 시행 전 이미 실행된 대출이나 이미 맺은 전세계약을 어떻게 처리할지, 즉 경과조치의 구체적 내용은 8월 13일 발표 시점에 확정되지 않았다. 세부 기준은 이후 시행령과 8월 14일 확대 가계부채 점검회의 등을 거치며 구체화될 예정이다. 지금은 '연장까지 막는다'는 큰 방향만 나와 있고, 예외의 폭과 기존 계약 처리 방식은 열려 있는 상태다.

보증비율도 함께 낮아진다

전세대출을 받을 때 보증기관이 서주는 비율도 이번에 조정됐다. 1주택자의 전세보증 비율이 낮아지면 대출 한도 자체가 줄어든다.

대상	기존	변경
수도권·규제지역 1주택자	80%	70%
비수도권 1주택자	90%	80%
무주택자	현행 유지	현행 유지

계약 시점, 이 순서로 판단하라

정리하면 판단은 세 단계다. 먼저 자신이 대상인지부터 본다. 사려는 집에 과거 본인이나 배우자가 실거주한 이력이 있다면 이번 규제와 무관하니, 시점에 쫓겨 무리할 이유가 없다.

거주 이력이 전혀 없는 순수 비거주 예정이라면, 서두르는 것만으로는 문제가 풀리지 않는다는 점을 전제로 접근해야 한다. 올해 안에 대출을 실행하더라도 다음 만기 연장이 막힐 수 있으므로, 실거주 전환 계획이 있는지, 여신심사위원회의 불가피 사유 예외에 해당할 여지가 있는지를 먼저 따져야 한다.

마지막으로, 기존 계약과 진행 중인 건의 경과조치가 시행령에서 어떻게 정리되는지는 아직 확정 전이다. 계약을 서두르기보다 이 세부 기준이 나오는 시점을 확인하고 움직이는 편이, 지금으로선 위험을 줄이는 선택에 가깝다.

출처

1. '오픈런'에 대출 총량 2배↑…전세 대출은 추가 규제
2. 강남 아파트 갭투자 뒤 전세살이…내년부터 전세대출 연장 안 된다
3. "한 번만 살았어도 제외"..금융위, 비거주 1주택자 전세대출 제한 [8.13 대책 일문일답]
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