토허구역 실거주 유예, 2027년말까지 연장
국토교통부는 토지거래허가구역 실거주 유예 신청 기한을 2026년 말에서 2027년 말까지 1년 연장하고 9월 18일 입법예고했다. 갱신계약도 유예 대상에 포함돼 세입자가 계약을 연장하면 최대 3년 3개월까지 입주를 미룰 수 있지만 늦어도 2029년까지는 실거주해야 한다. 무주택 요건 충족 여부와 시행령 확정 후 나오는 세부 서류·신청 방식을 직접 확인해야 한다.
유예 신청 기한이 1년 더 늘었다
토지거래허가구역에서 집을 사면 원칙적으로 정해진 기간 안에 직접 들어가 살아야 한다. 그런데 세입자가 있는 집이라면 매수자가 바로 입주할 수 없다. 이 간극을 메우려고 정부는 실거주 유예 신청 기한을 한 차례 더 늘렸다.
국토교통부는 2026년 9월 17일 실거주 유예 신청 기한을 올해 12월 31일에서 내년 12월 31일까지 1년 연장한다고 발표했다. 관련 시행령 개정안은 9월 18일 입법예고를 거치며, 10월 1일부터 시행된다.
연장의 배경은 시장 상황이다. 서울 집값과 전셋값이 함께 오르는 가운데 세입자가 사는 주택은 거래가 막히기 쉬웠다. 매물이 늘어야 할 시점에 임대 중인 집까지 거래가 얼어붙으면 공급 효과가 떨어진다는 판단이 작용했다.
갱신계약까지 유예 대상에 들어왔다
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이번 변경의 핵심은 기한 연장만이 아니다. 유예를 얼마나 받을 수 있는지 계산하는 방식 자체가 넓어졌다.
이전에는 매수 당시 세입자에게 남아 있는 계약기간까지만 입주를 미룰 수 있었다. 이제는 그 임대차계약이 갱신되면 갱신된 기간까지 유예를 받는다. 세입자가 계약을 연장하면, 그만큼 매수자의 입주 시점도 뒤로 밀리는 구조다.
| 항목 | 기존 | 변경 |
|---|---|---|
| 신청 기한 | 2026.12.31 | 2027.12.31 |
| 갱신계약 | 유예 대상 아님 | 유예 대상 포함 |
국토부가 든 예시를 보면 감이 잡힌다. 10월 1일부터 내년 12월 31일까지 유예를 신청하고 이후 2년짜리 갱신계약이 적용되면, 최대 3년 3개월까지 입주를 늦출 수 있다. 다만 무한정은 아니다. 늦어도 2029년까지는 실제로 들어가 살아야 한다.
내가 대상인지부터 확인하자
유예는 아무나 받는 것이 아니다. 소스에서 확인되는 핵심 요건은 '무주택'이다.
5월에 도입된 특례는 2025년 5월 12일 이후 무주택 상태를 유지한 매수자를 대상으로 했고, 올해 말까지 신청하면 2028년 5월까지 실거주를 유예받을 수 있게 했다. 이번 연장은 그 신청 창구를 2027년 말까지 열어두는 것이다.
따라서 본인이 유예 대상인지 판단하려면 두 가지를 먼저 따져야 한다. 매수 시점을 기준으로 무주택 요건을 계속 충족하고 있는지, 그리고 대상 주택이 실제로 임대차계약이 남아 있는 집인지다. 이 두 조건이 어긋나면 기한이 늘어난 것과 무관하게 유예를 신청하기 어렵다.
신청할 때 확인해야 할 시점
제도가 입법예고 단계라는 점을 감안해야 한다. 지금 시점에서 분명한 것은 절차의 뼈대와 날짜다.
- 시행일: 10월 1일부터 적용된다. 그 전에 신청 요건을 미리 정리해두는 편이 안전하다.
- 신청 기한: 2027년 12월 31일까지다. 기한이 늘었다고 미루다가는 갱신 시점과 어긋날 수 있다.
- 최종 입주 시점: 갱신을 통해 유예가 늘어도 늦어도 2029년까지는 실거주해야 한다.
세부 제출 서류는 어떻게 될까. 무주택 사실과 임대차·갱신계약을 입증하는 자료가 필요할 가능성이 크지만, 구체적인 서류 목록과 신청 방식은 이번 시행령 개정안이 확정되면서 정해진다. 입법예고 기간에 나오는 개정안 본문과 국토교통부 안내를 직접 확인한 뒤 준비하는 것이 정확하다.
한 가지 덧붙이면, 이번 조치는 규제를 강하게 유지한 채 문제가 생길 때마다 예외를 더하는 방식이라는 지적도 나온다. 제도가 또 바뀔 여지가 있다는 뜻이므로, 신청 직전에 최신 내용을 다시 확인하는 습관이 필요하다.