재검토 들어간 종부세·양도세, 1주택자 체크 포인트
정부가 8월 3일 내놓은 2026년 세제개편안이 발표 나흘 만에 대통령의 재검토 지시로 사실상 다시 손질 국면에 들어갔다. 실거주 1주택자는 종부세 기본공제가 늘어나는 대신 '거주'가 조건으로 강해지고, 다주택자는 양도세 중과 유예 시한이 관건이다. 아직 국회를 통과하지 않은 개편안 단계인 만큼, 지금은 확정된 규칙이 아니라 조율 방향을 확인하며 큰 결정을 미뤄두는 편이 안전하다.
발표 나흘 만에 다시 손보게 된 이유
정부는 2026년 8월 3일 종합부동산세와 양도소득세를 손보는 세제개편안을 발표했다. 그런데 발표 나흘 만에 이재명 대통령이 개인종합자산관리계좌(ISA)를 비롯한 핵심 항목의 재검토를 지시했고, 논란이 이어지며 정부가 내놓은 해명자료만 29건에 달했다. 더불어민주당은 초고가 주택과 비거주 1주택 과세 등을 두고 여론을 수렴한 뒤 8월 말까지 당정 조율을 마치겠다고 밝힌 상태다.
중요한 건 이 개편안이 아직 국회를 통과하지 않았다는 점이다. 지금 나오는 숫자들은 확정된 세법이 아니라 조율 대상인 '안'이다. 그래서 내용을 아는 것과 별개로, 그 내용이 바뀔 수 있다는 전제를 함께 깔고 봐야 한다.
1주택자: 공제는 늘지만 '거주'가 조건이 된다
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실거주 1주택자에게 가장 큰 변화는 종부세 기본공제다. 현행 공시가격 12억 원 기준이 실제 거주하는 경우 14억 원으로 오르고, 거주하지 않으면 오히려 9억 원으로 낮아진다. 같은 한 채라도 실제로 사느냐 아니냐로 세 부담이 갈리는 구조다.
| 시가 구간 | 실거주 1주택 종부세 |
|---|---|
| 20억 이하 | 사실상 부담 없음 |
| 20억~30억 | 부담 감소 |
| 30억~40억 | 변화 크지 않음 |
| 40억 이상 | 부담 증가 |
양도세도 같은 방향이다. 1세대 1주택의 장기보유특별공제는 최대 80% 틀을 유지하되 상한선을 새로 두고, 보유 기간보다 거주 기간의 비중을 키운다. 10년 이상 거주한 경우 기본공제를 250만 원에서 2,500만 원으로 늘리는 안도 담겼다. 오래 갖고 있었다는 사실보다 실제로 거주했다는 사실이 더 중요해진다는 뜻이다.
다주택자: 중과 유예 시계는 2028년까지
다주택자라면 양도세 중과 유예 일정을 봐야 한다. 조정대상지역 주택을 팔 때 붙는 중과세율을 한시적으로 배제해 온 조치가 2028년까지 연장되고, 그 이후에는 다시 정상화하는 방향으로 설계됐다. 다만 2029년 이후 세율을 어느 선까지 되돌릴지에 대해서는 자료마다 설명이 엇갈린다. 재검토가 진행 중인 부분이라 세부 수치는 아직 고정됐다고 보기 어렵다.
결국 다주택자에게 이번 개편은 '언제까지 팔면 유예 혜택을 받느냐'가 핵심 변수다. 유예 시한과 정상화 시점이 확정돼야 매도 시점을 계산할 수 있는데, 재검토가 끝나기 전에는 그 계산의 전제 자체가 흔들릴 수 있다. 특히 조정대상지역 지정 여부에 따라 중과 대상이 달라지므로 보유 주택의 지역 요건도 함께 확인해 둘 필요가 있다.
확정 전에 챙길 것
지금 단계에서 실거주 1주택자가 볼 것은 세 가지다. 첫째, 내 집이 거주 요건을 채우는지다. 공제가 14억이냐 9억이냐가 여기서 갈린다. 둘째, 양도 계획이 있다면 거주 기간이 공제율에 직결되므로 실제 거주 이력을 확인해 둔다. 셋째, 갈아타기를 고려한다면 일시적 2주택 처분 기한이 지역·시점에 따라 달라질 수 있어 최종안을 기다리는 게 안전하다.
다주택자는 중과 유예가 2028년까지라는 점을 기준선으로 삼되, 정상화 세율이 확정되기 전까지는 매도 시점을 못 박지 않는 편이 낫다. 어느 쪽이든 지금 필요한 건 결정이 아니라 8월 말 당정 조율 결과와 국회 논의를 지켜보는 일이다.